La L. 392/1978 opera una distinzione tra gli immobili destinati ad uso abitativo e quelli destinati ad uso diverso. Per i primi la durata della locazione non può essere inferiore ad anni 4, mentre per i secondi non può essere inferiore a 6, in entrambi i casi rinnovabili automaticamente per lo stesso periodo. Al conduttore può essere concessa la facoltà di recedere dal contratto in qualsiasi momento mediante lettera raccomandata da inviare al locatore almeno 6 mesi prima. In caso di mancato rispetto dei termini avrà luogo il rinnovo, mentre qualora il conduttore rilasciasse l’immobile in anticipo dovrà comunque corrispondere le 6 mensilità. Il locatore, invece, può dare la disdetta per finita locazione con preavviso di 6 mesi mediante apposita comunicazione (12 o 18 mesi per gli immobili diversi da quelli ad uso abitativo). Alla prima scadenza però il recesso è possibile esclusivamente nelle ipotesi previste dalla legge, tra le quali l’esigenza di destinare l’immobile al coniuge o ai figli. In ogni caso il locatore dovrà comunicarlo almeno 6 mesi prima. Ciò detto, le parti, di comune accordo, possono sempre risolvere anticipatamente il contratto.
Le principali problematiche attinenti il rapporto locatizio riguardano il mancato pagamento dei canoni e la ripartizione delle spese inerenti l’immobile. Nel primo caso, al fine di rientrare nel possesso del bene sarà necessario procedere allo sfratto per morosità eventualmente chiedendo al giudice anche l’ingiunzione di pagamento per i canoni non corrisposti. Si consideri che lo stesso potrà concedere un “termine di grazia”(nelle locazioni ad uso abitativo) di 90-120 giorni in favore del conduttore. Per quanto attiene invece alla suddivisione delle spese, il criterio generale prevede che il proprietario debba eseguire tutte le riparazioni straordinarie e necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che sono a carico dell’inquilino. Al riguardo la Cassazione ha individuato le opere di manutenzione straordinaria in quelle non prevedibili o normalmente necessarie aventi un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione.
In breve, la L. 392/1978 prevede che sono a carico del conduttore tutte le spese di manutenzione ordinaria, quelle riguardanti il servizio di pulizia, gli impianti di condizionamento, i pozzi neri e le latrine, e anche la fornitura dei servizi comuni.
ECCO LA PAGINA DI QUI NEWS NELL’EDIZIONE DEL 17 GENNAIO 2019
